Czy dziecko może być właścicielem nieruchomości, a rodzic sprzedać ją w jego imieniu?

Wielu osobom własność nieruchomości kojarzyć się może z prawem, jakie posiadają wyłącznie ludzie dorośli. Należy jednak pamiętać, że osoby niepełnoletnie także mogą stać się właścicielami czy współwłaścicielami nieruchomości. Taka sytuacja najczęściej bywa związana z nabyciem spadku i jest ona możliwa, gdyż w myśl prawa cywilnego osoby poniżej 18 roku życia także posiadają zdolność prawną. Niekiedy rodzice takich niepełnoletnich właścicieli podejmują decyzję o sprzedaży nieruchomości należącej do dziecka. Przykładem może być zbycie połówkowego udziału dziecka w mieszkaniu pozostawionym przez np. babcię, dziadka czy jedno z rodziców. Trzeba mieć świadomość, że w takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości dziecka wymaga pewnych formalności! Dowiedz czy procedura przewidziana przez przepisy będzie kłopotliwa.

Jakie formalności związane ze sprzedażą nieruchomości małoletniego?

Sprzedaż mieszkania należącego do małoletniego dziecka jest możliwa, musimy jednak posiadać dodatkowy dokument w postaci zgody sądu. Sąd opiekuńczy w pierwszej kolejności musi wyrazić zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka. Dotyczy to także sytuacji, w której dziecko pozostaje współwłaścicielem nieruchomości. Zgoda taka uwzględnia zarówno jej skutek z punktu widzenia interesów dziecka, jak i legalność planowanej czynności prawnej małoletniego. Zasady postępowania o udzielenie takiej zgody reguluje m.in. artykuł 583 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Szczegółowe informacje o tym, jak wygląda sprzedaż nieruchomości dziecka, znajdziesz w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59). Ten akt prawny mówi wprost, że rodzice bez adekwatnej zgody sądu opiekuńczego nie mogą wykonywać czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka. Należy podkreślić, że czynność prawna taka jak np. sprzedaż nieruchomości należącej do dziecka, bez zgody sądu opiekuńczego będzie bezwzględnie nieważna (sprawdź artykułu 58 paragraf 1 Kodeksu Cywilnego). W praktyce przed sporządzeniem aktu, Notariusz i tak zawsze sprawdza stanowisko sądu opiekuńczego jeśli planowana jest sprzedaż nieruchomości dziecka. Zatem koniecznie należy złożyć wniosek do sądu! Jak to zrobić?!

Co należy zatem zrobić, aby otrzymać zgodę na sprzedaż nieruchomości małoletniego?

Wspomnianego powyżej zezwolenia sąd może udzielić na wniosek jednego z rodziców, ale po wysłuchaniu drugiego. W ten sposób można ustalić, czy czynność prawna proponowana przez jednego rodzica zyskała aprobatę matki lub ojca. Z tej konieczności, sąd opiekuńczy wyznaczy rozprawę. W postępowaniu nie bierze udziału potencjalny nabywca lokalu czy działki, mimo że również ma w tym interes - zakup nieruchomości dziecka. Rodzic do składanego wniosku musi załączyć między innymi odpis aktu urodzenia dziecka. Za złożenie wniosku do sądu rejonowego - co ważne - właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka jest pobierana stała opłata w wysokości 100 PLN. W tym momencie należy już tylko oczekiwać terminu rozprawy. Komentarz do kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podkreślają, że sąd udzielający zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem małoletniego weźmie pod uwagę nie tylko jej zgodność z obowiązującymi przepisami. Duże znaczenie ma również to jaki jest cel takiej czynności (np. sprzedaży mieszkania odziedziczonego po dziadku) z punktu widzenia dobra małoletniego.

Czy to wszystko?

Rodzice czy opiekunowie prawni małoletniego powinni mieć świadomość, że sąd opiekuńczy może wyznaczyć na przykład minimalną cenę sprzedaży nieruchomości. To ważna kwestia również z perspektywy osób, które chcą nabyć nieruchomość stanowiącą własność małoletniego (w całości czy w części). Notariusz na pewno sprawdzi, czy uzgodniona między stronami cena sprzedaży nieruchomości nie jest mniejsza od wspomnianego minimum, które określił sędzia. Jest to również istotne o tyle, że wymagać to będzie sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę (może to być rzeczoznawca – biegły sądowy lub rzeczoznawca majątkowy) – to ustali sąd w trakcie postępowania, dlatego nie ma możliwości aby zbytnio przyspieszyć działanie organów władzy. Są to także dodatkowe koszty.

Uwaga!

Powołany powyżej artykuł 583 KPC informuje również, że postanowienie sądu opiekuńczego o zgodzie na sprzedaż nieruchomości dziecka będzie skuteczne dopiero w momencie uprawomocnienia się. Dlatego Notariusz na pewno nie sporządzi aktu sprzedaży jeśli zgoda sądu nie będzie prawomocna. Postanowienie sądu w przedmiocie wyrażenia zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem małoletniego nie może być zmienione lub uchylone, jeżeli na jego podstawie powstały już jakieś skutki prawne względem osób trzecich. Zasada ta zabezpiecza między innymi pewność obrotu nieruchomościami. Nienaruszalność zgody sądu na sprzedaż nieruchomości dziecka stanowić będzie wyjątek od ogólnej reguły wskazującej na możliwość zmiany nawet prawomocnych postanowień sądu opiekuńczego (zobacz art. 577 kodeksu postępowania cywilnego).

Podsumowanie

Reasumując, sprzedaż nieruchomości należącej do małoletniego wymaga uzyskania zgody sądu opiekuńczego (bez tego nie możesz podpisać żadnej umowy sprzedaży, nawet przedwstępnej!). Procedura obejmuje złożenie wniosku, wysłuchanie obu rodziców podczas rozprawy, a także określenie minimalnej ceny sprzedaży przez sąd. Zabezpieczenia te mają na celu ochronę interesów małoletnich właścicieli i zapewnienie legalności oraz uczciwości transakcji. Zrozumienie tych kroków jest kluczowe przed przystąpieniem do procesu, aby uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych i finansowych. Bez tego sprzedaż nie będzie możliwa, gdyż Notariusz na pewno nie sporządzi aktu sprzedaży bez prawomocnej zgody sądu. W biurze nieruchomości, które dba o rzetelność i transparentność transakcji, Pośrednik nieruchomości towarzyszy na każdym etapie tego procesu, pomagając zrozumieć wszelkie formalności i zapewniając, że wszystkie kroki są podejmowane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.